开云网站：中报点评｜建发国际：灯塔战略成效显现经营保持稳健发展
【权益销售增长5%至533亿，全年销售1500亿目标不变】2025年上半年建发国际实现权益销售金额533亿元，同比上升5%。管理层表示2025年目标推盘货值约2700亿，供货节奏下半年会高于上半年，从9月份开始都会陆续开始增加，全年计划销售1500亿目标不变。2025年建发国际全面推进灯塔战略，在北京、上海、成都、杭州、厦门五个城市推进开云网站灯塔项目。
【上半年新增货值1219亿，重点关注北京、上海、杭州、成都等】2025年上半年，建发国际累计取得26宗土地，新增全口径货值987亿元。此外还有7宗地块待完成股权转让，货值约232亿元。以此计算，上半年合计新增货值1219亿。建发国际表示，2025年全年计划新增1500亿货值，上半年新增货值已超1200亿，下半年拿地并不迫切，投资重点关注北京、上海、杭州、成都等城市。此外，会坚持经营安全，项目的流动性要优先于净利润率。
【毛利率增长1%至12.89%，期内计提存货跌价3.9亿】2025年上半年，建发国际实现营业收入342亿元，同比增长4%；毛利润同比增长13%至44亿元，毛利率同比增长约1个百分点至12.89%。净利润同比上升5%至15亿元，净利率略上升至4.4%。管理层表示，建发国际目前已售未结转项目金额约2500亿，整体结算毛利大致13%，未来预计企业的毛利率依然维持在13%至15%之间。需注意的是，2025年上半年建发国际继续计提3.9亿存货跌价准备。2021年至2024年期间，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿元。管理层表示，“对于常规的库存，量价要取平衡点，优先考虑流动性，对重难点库存进行攻克。”
【持有现金Kaiyun官方入口充足，财务指标维持稳健】期末，建发国际的现金短债比为4.13，持有现金充足；净负债率为33.37%，较期初略上升1.6个百分点，整体负债指标维持稳健。此外，建发国际存量有息负债的平均融资成本约3.17%，较2024年末的3.56%继续下行，下降约39个基点。
2025年上半年建发国际实现权益销售金额533.5亿元，同比上升4.9%；权Kaiyun官方入口益销售面积200.8万平方米，同比下降18.4%。权益销售均价达26569元/平米，较2024年全年增长了30%。2025年上半年，建发国际实现物业开发现金回款合计约658亿元。
业绩会中，管理层表示2025年目标推盘货值约2700亿，其中年初滚存货值约1000亿，上半年已新增供货667亿，预计下半年新增供货1000亿。供货节奏下半年会高于上半年，从9月份开始都会陆续开始增加，包括上海、杭州、成都等一些项目。在充足的可售资源支撑下，企业年初制定销售目标1500亿不变。
2025年建发国际全面推进灯塔战略，在北京、上海、成都、杭州、厦门五个城市推进灯塔项目。在灯塔战略的指引下，今年来首次开盘的北京海晏、厦门宸启瑞湖等标杆项目均呈现热销态势。以北京建发・海晏为例，2025年6月首次开盘即实现去化率超90%，销售额突破50亿元。据管理层透露，上海国庆前后应该会推出第一批灯塔项目，杭州和成都灯塔项目在规划建设当中，预计到年底推出。
从城市能级来看，一二线%的业绩；厦门、杭州、上海、北京和成都五大核心城市权益销售金额328亿元，贡献61.5%的业绩。其中，杭州权益销售金额119亿元排名第一，同比增长18%；排名第二的北京权益销售金额83亿元，同比增长98%。需注意的是，杭州权益销售均价同比下降了21%至33845元/平米，而北京权益销售均价同比大幅提升62%至74515元/平米。
2025年上半年，建发国际重点布局北京、上海、杭州、成都及福建省内的核心城市，累计取得26宗土地，新增全口径货值987亿元。此外还有7宗地块，货值约232亿元，待完成股权转让的工商程序后，也将计入公司土储。以此计算，上半年合计新增货值1219亿。
建发国际表示，2025年计划新增拿地1500亿货值，上半年新增货值已超1200亿，下半年拿地并不是非常迫切，但会依据销售情况以销定投，择机补货，选择可长期深耕、市场容量大或相对稳定、品牌影响力大的核心城市，重点包括北京、上海、杭州、成都等城市。此外，会坚持经营安全，项目的流动性要优先于净利润率。
截止2025年上半年，建发国际可售土储建面1271万平，较期初上升2%；其中权益可售土储建面950万平，权益比例75%。总土储货值约2496亿元，其中，厦门、杭州、上海、北京、成都五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54%。
建发国际始终保持“适当”的土储规模，形成了“拿地-开发-销售”的高效循环节奏，土储结构中，约81%以上为2022年及之后的拿地项目。期末存货账面值为2662亿元，较期初增长了7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较期初减少了9.9%，占比也进一步降低至7.4%，处于行业较低水平。
2025年上半年，建发国际实现营业收入342亿元，同比增长4%；毛利润同比增长13%至44亿元，毛利率同比增长约1个百分点至12.89%。毛利率上升，主要由于本期内部分已交付项目毛利率水平较上年同期高所致。净利润同比上升5%至15亿元，净利率略上升至4.4%。
管理层表示，建发国际目前已售未结转项目金额约2500亿，整体结算毛利大致13%，未来预计企业的毛利率依然维持在13%至15%之间。
需注意的是， 2025年上半年建发国际继续计提3.9亿存货跌价准备（2024年计提36.7亿）。截止2025年上半年，建发国际存货账面余额2684亿元，减值拨备约49亿，期末账面价值2635亿元，较期初增长8%。
2021年至2024年期间，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿元。截至目前，建发国际土地库存中，2021年及以前获取的库存规模仍剩400亿左右。对此，管理层表示，“目前市场整体止跌回稳还未完成，是否会再出现减值情况，也是难以避免，所以公司在加大整体投入的精力与力度。” “公司对库存有一个分类管理，对于具备涨价空间的库存就提价，对于常规的库存，量价要取平衡点，优先考虑流动性，对重难点库存进行攻克。”
2025年上半年建发国际持有现金563亿元，较年初下降2%；借款总额919.7亿，较期初上升2%；其中短债占比15%，债务到期结构合理。建发国际的资金主要来源于银行借款、间接控股公司贷款以及销售回款，上半年末企业总有息负债中，间接控股公司贷款占比近半，且无抵押、勿须一年内偿还。
从偿债能力来看，各项财务指标保持稳健。期末现金短债比为4.13，持有现金充足，无短期偿债压力，更为企业未来获取优质项目提供了有力支撑；净负债率为33.37%，较期初略上升1.6个百分点；扣预后资产负债率58.8%，较期初下降0.7个百分点。此外，建发国际存量有息负债的平均融资成本约3.17%，较2024年末的3.56%继续下行，下降约39个BP。
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