Kaiyun中国：2025上半年房企存货管理专题：典型房企计提减值准备仍在继续
今天分享的是：2025 上半年房企存货管理专题：典型房企计提减值准备仍在继续
房地产行业深度调整期，“去库存、稳现金流”早已成为房企经营的核心关键词。2025年上半年，50家典型上市房企的存货数据勾勒出行业现状：存货规模连续第四年下滑，现房库存占比创下五年新高，部分房企仍在持续计提存货跌价，不同梯队、不同性质房企的分化愈发明显，“轻装上阵”成为行业共识，而“老项目让利+新项目快周转”则成了多数房企的应对选择。
从存货总量来看，2025上半年的下降趋势仍在延续，但节奏略有放缓。数据显示，50家典型房企存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6%，相比去年同期5.1%的降幅，少降了0.5个百分点。这一趋势自2022年开始已持续四年，反映出房企在市场低迷期主动控制存货规模的决心。
不同梯队和性质的房企表现差异显著。梯队上，头部房企更显稳健，TOP10房企存货降幅仅2.3%，远低于行业平均，主要得益于其投资、开工和去化节奏相对可控；而中小房企压力更大，TOP31-50、TOP51-100房企降幅均超7%，去库存力度更强。企业性质上，央企几乎“稳住”存货规模，降幅不足1%，中国金茂、招商蛇口、华润置地等甚至逆势拿地——中国金茂上半年新增16幅地块全在一二线城市，北京、上海两地投资占比达66%，拿地销售金额比接近1；民营房企则收缩明显，存货降幅达7.5%，混合所有制房企降幅6.4%，国企降幅4.3%，民营房企的去库存压力在各类企业中最为突出。
从存货结构看，开发中存货与竣工存货的变动，折射出房企未来货值与短期现金流的平衡。开发中存货（包括拟开发产品和在建项目）4.61万亿元，较期初下降7%，降幅与去年同期基本持平，意味着房企对未来货值储备仍持谨慎态度，新增投资意愿不强。已竣工存货（即现房）1.77万亿元，较期初下降3.4%，相比去年同期2.6%的增长，短期去化有改善，但现房占比已升至26.9%，创下近五年新高——尽管这一占比的增幅较去年同期收窄1.2个百分点，从1.7个百分点降至0.5个百分点，显示出房企在控制现房增量上的努力，但考虑到下半年仍是传统竣工高峰，现房去化压力仍未完全缓解。
存货跌价计提的情况，进一步暴露了行业资产质量的分化。2025上半年，19家A股典型房企存货跌价准备余额1598亿元，虽较年初微降0.8%，但从历年规律看，半年度的短暂下降并不代表减值压力减弱——2022至2024年上半年均出现过类似情况，年末数据仍持续上涨，这与房企开竣工节奏密切相关。更关键的“存货跌价比”（跌价准备/存货）指标显示，行业整体压力仍处高位：2025上半年该比例达4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期0.05个百分点的增幅。
不同性质房企的跌价压力差距悬殊。民营房企成了“重灾区”，存货跌价比高达13.12%，较期初增长1.29个百分点，是所有梯队中增幅最大的；央企则表现稳健，跌价比仅2.71%，较期初微降0.03个百分点；国企和混合所有制房企跌价比分别为3.35%、4.68%，处于中间水平。不少房企为加快去化，甚至对未竣工项目提前计提跌价，通过“让利”为项目争取更多去化空间，同时谨慎拿取核心地块，开发改善类住宅以留存利润。
为了优化资产结构，房企还在持续“减重”。2025上半年，50家典型房企存货占总资产比重降至47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续了2023年以来的下行趋势。在流动性压力下，房企从“规模导向”转向“流动性优先”，减少投资、加速去化，让存货规模和占比稳步收缩。
面对库存压Kaiyun官方入口力，行业逐渐形成了趋同的应对策略。库存端，房企对积压项目进行盘点，通过“老盘新作”、计提让利等方式加快去化，对难去化的未开发地块，则对接政府寻求收储或资源换仓；投资端，在现金流允许的前提下，聚焦核心城市核心地块，或在有优势客户基础的城市拿地，并通过高周转快速回笼资金。比如中国金茂推出“06101224”策略，要求项目6个月开盘、10个月股东现金流回正、12个月经营现金流回正、24个月实现利润结转，用高效周转平衡规模与流动性。
整体来看，2025上半年房企存货管理的核心仍是“去库存、降压力”，行业分化下，头部房企和央企更具韧性，而民营房企仍在通过收缩和让利缓解压力，未来“轻装上阵”与“精准运营”将成为房企库存管理的关键方向。